لا يحدد البنك المركزي تكاليف الرهن العقاري مباشرة ، ولكنه يغيرها معدل سياستها – المعروف باسم معدل الأموال الفيدرالية – يتموج عبر الاقتصاد ويؤثر على جميع أنواع الديون. منذ مارس ، رفع البنك المركزي أسعار الفائدة خمس مرات ، مما رفع سعر الفائدة الرئيسي من قرب الصفر إلى ما بين 3 في المائة و 3.25 في المائة. ومن المتوقع أن يرفع البنك المركزي أسعار الفائدة بمقدار 0.75 نقطة مئوية أخرى الأسبوع المقبل.
كان لهذه التحركات بالفعل آثار كبيرة على سوق الإسكان ، كما أن ارتفاع معدلات الرهن العقاري قد غذى البعض مخاوف أوسع نطاقا من أن البنك المركزي يضغط على الاقتصاد قوة عالية جدا.
“قد يقول الناس ، ‘حسنًا ، كما تعلمون ، واحد بالمائة [added] معدلات الرهن العقاري لا تزال منخفضة. قالت ديان سوانك ، كبيرة الاقتصاديين في KPMG ، “لكننا ربحنا عدة نقاط مئوية في معدلات الرهن العقاري على المدى القصير”. “الوتيرة السريعة التي يرفعون بها المعدلات هي بحد ذاتها مزعزعة للاستقرار.”
ارتفع متوسط معدلات الرهن العقاري بسرعة مذهلة. قبل عام كان 3.09 في المائة. حتى أواخر مارس ، كان متوسط معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا أقل من 4 في المائة. وزاد إلى 7.08 في المائة من 3.22 في المائة في يناير وقد ارتفعت النسبة الآن 3.86 نقطة مئوية ، وهو أكبر معدل زيادة في عام. وكان الرقم القياسي السابق 3.59 نقطة مئوية عام 1981.
بالنسبة لمعظم الوباء ، أدت الأسعار المنخفضة إلى إغراق مشتري المنازل المتحمسين للسوق ، والتنافس على عدد قليل من المنازل المتاحة ورفع الأسعار. ولكن الآن ، وحذرًا من إنفاق مئات الدولارات الإضافية شهريًا على الرهن العقاري ، فإن المشترين ينسحبون ، ويزيدون المعروض من المنازل المتاحة ويساعدون في انخفاض الأسعار بشكل عام. هذا العام ، عندما كانت المعدلات أقل من 4 في المائة ، يمكن للأسرة التي تكسب متوسط دخل الأسرة البالغ 71000 دولار أن تتحمل منزل 448.700 دولار مع دفعة أولى بنسبة 20 في المائة. هذا الأسبوع ، مع معدلات حوالي 7 في المائة ، لم يتمكنوا من تحمل تكلفة منزل سوى 339200 دولار Realtor.com.
أسعار المساكن تنخفض بمعدل غير مسبوق. أظهر مؤشر أسعار المساكن Case-Shiller الذي صدر في وقت سابق من هذا الأسبوع أن الأسعار في أغسطس كانت أعلى بنسبة 13 في المائة عن العام الماضي ، مرتفعة من 15.6 في المائة في الشهر السابق. يعد الفارق البالغ 2.6 نقطة مئوية بين هذين الشهرين أكبر انخفاض في تاريخ المؤشر منذ ظهوره لأول مرة في عام 1987.
أعلنت Zillow يوم الأربعاء أنها ستسرح 300 عامل في عدة أقسام ، بما في ذلك قروض المنازل وإغلاق الخدمات. قال لا يتعلق الأمر بتجميد التوظيف.
كما انخفض الطلب على الرهون العقارية بسرعة مع ارتفاع معدلاتها. بلغ حجم الطلب الإجمالي أدنى مستوى له منذ عام 1997 ، وفقًا لجمعية مصرفيي الرهن العقاري. إعادة التمويل انخفضت بنسبة 86 في المئة عن العام الماضي مقرضو الرهن العقاري في جميع أنحاء البلاد ، بما في ذلك البنوك الكبرى ، تم التخلي عن الموظفين مع تباطؤ السوق. وقد أدى ارتفاع معدلات الفائدة إلى زيادة الفائدة في الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل. كانت حصة ARM من التطبيقات 12.7 في المائة.
بناة المنازل هم أيضا في السؤال. أفادت وزارة الإسكان والتنمية الحضرية ومكتب الإحصاء الأمريكي في وقت سابق من هذا الشهر ، أن إجمالي بدايات الإسكان انخفض بنسبة 8.1 في المائة في سبتمبر إلى معدل سنوي معدل موسميا يبلغ 1.44 مليون وحدة. حتى الآن هذا العام ، انخفضت بدايات الأسرة الواحدة بنسبة 5.6 في المائة مقارنة بهذه النقطة في العام الماضي.
وانخفضت ثقة البناء أيضًا للشهر العاشر على التوالي في أكتوبر ، باستثناء فترة شهرين في ربيع 2020 وانخفضت إلى أدنى مستوى لها منذ عام 2012. بدأ الوباء. هذا نصف ما كان عليه قبل ستة أشهر.
وقال روبرت ديتز ، كبير الاقتصاديين في شركة ناشيونال هوم بيلدرز ، في بيان: “سيكون هذا العام الأول منذ 2011 الذي يشهد انخفاضًا في بدايات الأسرة الواحدة”. “بالنظر إلى التوقعات بارتفاع أسعار الفائدة الحالية بسبب الإجراءات التي اتخذها مجلس الاحتياطي الفيدرالي حتى عام 2023 ، من المتوقع أن ينخفض مبنى الأسرة الواحدة الإضافي مع استمرار انكماش الإسكان.”
ومع ذلك ، فإن أدوات البنك المركزي محدودة ، ويشير المسؤولون بشكل روتيني إلى سوق الإسكان كواحدة من أوضح الدلائل على أن رفع أسعار الفائدة له الأثر المنشود.
وقال كريستوفر والر محافظ بنك الاحتياطي الفيدرالي: “بدأنا نرى بعض الانعكاس في الطلب الزائد في القطاعات الحساسة للفائدة مثل الإسكان”. خطاب هذا الشهر. “ولكن هناك الكثير مما يتعين القيام به لخفض التضخم بشكل هادف ومتسق.”
متى ولم يتضح بعد كيف أن معدلات رفع البنك المركزي لأسعار الفائدة ستتجاوز التضخم في أماكن أخرى من الاقتصاد. تم تصميم زيادات الأسعار لتقليل الطلب ، لكنها لا تفعل شيئًا لإصلاح مشاكل جانب العرض مثل نقص النفط والغاز ، أو الشقق بأسعار معقولة أو رقائق السيارات الجديدة. بشكل عام ، ظلت أسعار المستهلك مرتفعة بعناد ، ارتفاع 8.2 بالمائة في سبتمبر مقارنة بالعام السابق.
ارتفعت تكاليف الإيجارات بنسبة 7.2 في المائة خلال العام الماضي ، وكذلك الإيجارات وارتفع 0.8 في المئة من أغسطس إلى سبتمبر. يتوقع بنك جولدمان ساكس أن يصل تضخم الإسكان الإجمالي إلى 7.5 في المائة في الربيع المقبل ، قبل أن ينخفض ببطء إلى أقل من 6 في المائة بحلول نهاية عام 2023. وهذا له انعكاسات كبيرة على سياسة بنك الاحتياطي الفيدرالي ، حيث يشكل إنفاق الأسر جزءًا كبيرًا من سلة السلع. تستخدم لقياس التضخم في الاقتصاد.
ولكن حتى تسارع سوق الإسكان سيؤدي في النهاية إلى انخفاض أسعار الإيجارات. انخفض نمو الإيجارات الوطنية إلى أبطأ وتيرة سنوية منذ يونيو 2021 (7.8 بالمائة). Realtor.com. سجل متوسط سعر الإيجار في الولايات المتحدة انخفاضه الشهري الثاني في ثمانية أشهر في سبتمبر.
يؤدي ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى تباطؤ السوق حتى في الأماكن التي كانت ساخنة خلال الوباء. في عامي 2020 و 2021 ، ارتفعت أسعار المبيعات في وادي هدسون ، حيث طالبت عمليات الزرع من مدينة نيويورك وأماكن أخرى بالمنازل القليلة المتاحة. لكن مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري الآن ، تضاعف عدد المنازل المتاحة في الأشهر الثلاثة الماضية ، من حوالي 150 وحدة إلى حوالي 380 ، كما قال رايان باستون ، السمسار المشارك في Berkshire Hathaway Home Services Nutshell Realty.
إنها علامة مشجعة على عودة السوق إلى بعض الإصدارات العادية. لكن بوسطن قالت إن هناك الكثير من عدم اليقين بشأن المستقبل. وأشار إلى التحسينات الأخيرة في معدلات الرهن العقاري: 5 في المائة “ليست سيئة للغاية” ، كما قال ، و 6 النسبة “قابلة للتطبيق”. ولكن مع استعداد بنك الاحتياطي الفيدرالي لرفع أسعار الفائدة مرتين أخريين قبل نهاية العام ، قال بوسطن ، إنه وآخرون في الصناعة “يتساءلون عما إذا كان سيكون هناك تراجع حقيقي في السوق”.
“لا يمكننا التعامل إلا مع ما نتعامل معه الآن. لا أستطيع أن أتوقع أن تصل معدلات الرهن العقاري إلى 10 [percent]. وقال بوسطن “إذا فعلوا ذلك ، فسوف يشعر وكأنه ركود.” ثمانية [percent] شعور سيئ. عشرة بالمائة يقولون ، “واو ، إلى أين نذهب من هنا؟” “
